立地は本当に大切ですか?

立地は本当に大切

美容サロン系は、そもそもサービス業だから、物を売る商売とは異なる。つまり、商品にお客様がつくのではなく、人にお客様がついている。

そう考えると、場所がどこであるかよりも、重要なのは「誰に」してもらうかだし、その人がいるからお店に行きたいと思うはず。

だから、固定客をつかまえて独立していく人が後を絶たないし、人と人の関係で成り立つ商売なので立地は問わないはず。

例えば美容院、コンビニの4倍以上あるといわれており、都内では隣り合うビルにあったりする。こんなにたくさん美容院があっても、固定客が掴めているから成り立つ業種。

だから本当に、クライアントの言うように恵比寿・中目黒・代官山に出店してやっていけるのか?

この前、紹介を受けたマンション店舗は、部屋の隣が美容サロンだった。これからもどんどんお店がオープンするだろうし、競争相手に勝っていくことはできるか?

やっぱり、立地は将来どのようにしたいのか、しっかりビジョンも持って決めるべきだと思う。例えば地元に愛される家庭的な美容サロンにしたいのか、確かな技術のもと、都市一帯のエリアに複数店をオープンさせていくのか。それともお客様のことを考えて、利用しやすいところにお店を出すのか。

漠然と開業したいでは、その先の選択肢はいくつでもあるし、まずはどうしたいのかを明らかにしてほしい。自分が相手にしたいお客様はどこにいるのかによって、立地は全く変わってくる。

クライアントから聞いているのは、お客様のことを考えて利用しやすいところにお店を出したいだけ。

この利用しやすいが結構くせもの。何を持って利用しやすいというのか。だから、少し大手チェーンのやり方を調べてみた。

立地は本当に大切ですか?

乗降客数の選び方

立地を判断する時に最も分かりやすい基準が駅の乗降客数。だから前回のブログで、恵比寿・中目黒・代官山の乗降客数を調べた。

  • 恵比寿 地下鉄11万8千人、JR14万6千人
  • 中目黒 地下鉄23万人、東急19万7千人
  • 代官山 東急3万1千人

大手チェーンがその駅前に出店するか否かを検討する際のひとつの分岐点は、乗降客数5万人以上の駅と、10万人以上の駅。

普通に考えれば乗降客数が多い駅に出店することを考えるが、同じようなことを考える人がたくさんいるので競合も増える。

例えば、5万人に1店舗か40万人が乗降するけど、競合が5店舗ある場合はどちらがよいか?

一見、独り占めできる5万人に1店舗のほうがよいと思うかもしれないが、大手の出店戦略は、それでも40万人を選ぶ。

なぜなら、40万人を5店舗で割れば、8万人。競合しても8万人が見込めると判断するのが大手のやり方。

ただし、大手チェーンは5万人以下の駅ではあまり儲からないと判断して、出店を避ける傾向がある。また、どちらにせよ駅前は賃料が高いので、駅から離れた商圏で売上が上がるかどうか注視するべき。

街のイメージの怖さ

代官山にお洒落なイメージを持っている方も多い。でも通りによってそのイメージは全然違う。行って歩いてみればすぐわかる。

土地はイメージがどうしても先行しがち、でも実際を知るためには土地勘があってもなくても、データと一次情報(歩きまわって手に入れる)のつき合わせをするべき。

例えば東京23区で年収ランキング1位は高層マンションが建ち並ぶ港区。港区といえば、麻布、白金、青山など、洗練されたおしゃれな街が多い。

平均年収トップ
※総務省「課税標準額段階別令和元年度分所得割額等に関する調査」より算出

でも年収が高いのは一部の人達で、多くの人たちの年収は他の区と比べても変わらないはず。

一方で人口を見ると港区は約26万人、最も多いのは世田谷区で約94万人。どっちに出店した方が良いかは明らかに世田谷区。

地域人口(人)人口密度(1km2あたり)世帯数(世帯)
港区261,30212,828140,324
千代田区66,4165,69637,867
渋谷区236,03315,621143,654
中央区169,06216,55893,460
目黒区288,84919,690154,047
新宿区348,80619,144217,029
品川区414,91118,166231,190
世田谷区943,16916,248493,655
表: 東京都総務局統計部「東京都の人口(推計)」より引用

この逆で、年収ランキングの最下位は足立区。でも人口は約68万人。実際、足立区に出店すると単価の高いサービスでも繁盛店になる店が多い。

ブランディングを考えれば港区という選択もあるが、やはり自分がどのようなお店を目指しているのか、富裕層向けのお店なのかよく考えてみるべき。

セオリーは何よりも人の量。いくら年収が高くても、人口が少なければ、お店に来る人の数は限られる。絶対的に人口の多いところに狙いを定めるのが定石。

この人口量とそこに住む世帯が使うお金の量から「市場規模が大きい」という判断ができる。よく使うのが国勢調査の結果、ここから何万人が住んでいて、収入のどのくらいが何に使われているのか知ることができる。

参考までに。