物件選びの現地調査のチェックポイント

物件選びの現地調査のチェックポイント

クライアントに言わせれば、恵比寿・中目黒・代官山付近がターゲットになるらしい。

色々見てみると、マンション店舗で事務所・SOHO可能となっていても美容サロンで使えるかどうかは聞いてみないと分からない。

やっぱり、不特定多数の出入りが前提だと難しい物件が多い。

さらにマンション店舗で美容サロンで使えるような物件はだいたい古い。古いから借りてくれる人がいないので、エステ等で貸し出せればと考えている。

とはいっても、美容サロンはサービス業。縁もゆかりもない場所で、古いマンションで開業では人は来ない。

しかし駅近で、そこそこ綺麗なエステ可のマンションは家賃が高い。売上見込みの15%以内で探そうとすると結構ハードルが高いことが分かる。

やはりスタートは、共同サロン、レンタルサロン、自宅兼サロンなどにならざる得ないのか、、、。

物件選びの現地調査のチェックポイント

とは言え、クライアントがいう恵比寿・中目黒・代官山の現地調査をしなければならない。

HPやSNSなどによる集客はもちろんだが、1階店舗の良さは、やはり気づいてもらえること。マンション店舗だとしても、看板や表札の出し方ひとつで気づいてもらえるかもらえないかは変わってくる。

だからこそ、気づいてもらうための現地調査のチェックポイントは主に3点。

まずは歩道幅。通常、お店の前の歩道幅は、人がすれ違える1~2mぐらいが良いといわれている。なぜなら、幅が狭いと歩く速度が速くなるので、お店の看板に気づいてもらえないから。

次が、通行人の歩く速さ。何時にどこに行くといった時間的制約や、どこで何をするという目的が決まっている場合、歩くスピードが速くなる。そういう意味でぶらぶら歩く恵比寿・中目黒・代官山などは良いかもしれない。

最後が店の前の通行人の様子。

ビジネスマンなのか、学生なのか、観光客なのか、近隣住民なのか推測し、どういった属性の人が多く通っているのかをチェックする。

例えば、近隣住民が多いエリアであれば、新聞広告をそのエリア内で売っていくことは効率的と考えることができる。

この3点を意識して、恵比寿・中目黒・代官山周辺を観察してみる。その他のポイントは以下になる。

立地の性格は「鳥の目」「虫の目」で

街には街ごとのカラーがあり、鳥の目で街のカラーを把握して、虫の目でそれぞれの場所(駅など)の特性を捉えること。

駅前といっても、代官山のように東西南北でイメージと現実の差が大きいことが良くわかる。

大手サロンが必ずやっているのは、その地域の人口量を調べて、現地の視察・調査し、いくつかの物件に目をつけたら通行量を調べること。

何人通り過ぎるのか、実際に数えてみると、立地的には駅に近くて人が多く通ると思っていても、そうでない場合がある。

例えば銀座。メイン通りは人が多いが、裏の通りに行くと一気に人が減る。でも同じ銀座なので家賃は大きくは変わらない。

このように地名や立地だけで判断せずに必ずその場を訪れて人の流れを調べること。

似たもの同士で比較する

開業をするときに売上の要因・見込みを考えると、立地が同じような店どうしを比較すると良い。

例えば、銀座でも大通りの路面店と通りを外れたビルの上階にあるお店を比較しても、比較にならない。

だから、ビルの上階にある店舗を比較するのであれば、同じような立地のお店と比較しないといけない。その比較は、予約数、人通り、商品単価など分かるものすべてを比較してみる。

そうすれば、何が売上の要因になっているかヒントを掴むきっかけになる。

その成功する要因が何か、立地なのか、業態なのか、分析することが大切。似た者同士で比較して、違いを明らかにすると成功する要因が見えてくる。

ただし、忘れてならないのがそもそもの商品の比較。競合同士を比較してどこが優れているのか、人気がでる要素は何か、そういった分析や検証も行うこと。

あたり前だが、立地する場所がよくても、そもそもの商品が悪ければ成功できる可能性は低くなる。優れた商品を持って良い立地に開業することを忘れないこと。

開業する際の立地は失敗すれば命とりになる。しかし、必ずここに開業すればお客様はいるという確信と、万が一お客様が来なければ、商品、看板、接客などソフト面で勝負できると思える立地をぜひ見つけてほしい。

ご参考に。